这种房别买!青岛夫妇全款买房 七年后要再掏192万

2018-07-12 14:32:15 来源: 青网
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买房是人生大事,

如果不小心,买到了“抵押房”,

那么就真摊上了“大事”。

在商品房交易过程中,

部分资金链紧张的开发商将房子抵押换取现金流,

却又将房子销售给不知情的购房者,

从而使购房者面临巨大的风险。

在西海岸新区,

一对老夫妻花费107万买了乾宝佳园小区一套房子,

因开发商隐瞒抵押事实房子被司法机关拍卖,

如今为保住房子,老人不得不再掏192万!

详情↓↓↓

01

2011年花107万买了套房,房产证却一直办不了

2011年8月,家住青岛市的张先生和刘女士两老口买下了一套房子,房子位于青岛市西海岸新区的乾宝佳园小区,三室两厅两卫,带一个露台,购房时他们对房子的设施很满意。

这种房别买!青岛夫妇全款买房 七年后要再掏192万

老人们说,他们年近60的时候开始规划自己的晚年,首先想到的就是换房子。由于年纪大了所以想买一个电梯房,精挑细选之后,他们看中了这个小区。

当时老两口都非常中意这个小区,而随后售楼处工作人员的一番话,让他们决定要尽快把房子买下来。

这种房别买!青岛夫妇全款买房 七年后要再掏192万

2011年8月30日,在看完房子之后的第3天,老两口就把手头的全部积蓄一共30万交到了售楼处。两个月后他们又想办法,把剩余的77万补齐了,而这77万是他们卖掉了全部两套老房子才凑齐的钱。

老两口说他们唯一的儿子在哈尔滨工作,只有过年才回青岛,所以这套房子对他们老两口来说就是最后的归宿了。

这种房别买!青岛夫妇全款买房 七年后要再掏192万

2013年的10月份,小区贴了个通知让住户办房产证。可是到了房屋交易大厅,张先生老两口才被告知他们的房子办不了房产证,开发商的解释是这样的:

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张先生说,当年这个楼盘销售的广告在青岛的大街小巷随处可见,一切都看上去很正规,所以他们没有怀疑过开发商的可信度。

02

房子被强制拍卖,原来开发商隐瞒抵押事实。

好景不长,2016年2月份,一张贴在小区里的通知,彻底打乱了这老两口的生活。

贴在小区楼下的那份通知是青岛市人民法院的《执行裁定书》,上面这样写着:拍卖被执行人青岛乾宝雅泰置业有限公司名下乾宝佳园小区6间商铺和1单元2302户房产,乾宝雅泰置业有限公司是张先生家所在小区的开发商,而被拍卖的2302正是张先生的家。

老两口全款买下的房子突然被法院拍卖,这一切究竟是怎么回事呢?

张先生和刘女士跑到法院询问。在法院,张先生老两口看到了2015年的一份判决书,原告是青岛市的一家典当行,被告就是张先生家所在小区的开发商。

负责审理这一案件的法官解释说:在2011年3月,开发商向那家典当行借款1200万元。到了约定的还款日期开发商只还上了200多万,所以典当行向法院提起了诉讼,最终法院判决开发商偿还剩余的借款933万元。两位老人看到法院的《执行裁定书》,才明白为什么自家的房产证迟迟办不下来。

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当初,典当行为了保证债务的履行,与开发商共同办理了抵押登记手续。而就在张先生购房前5个月,开发商跟典当行签订了一份《典当抵押合同》,内容是开发商向典当行借款1200万元,抵押物是小区内的7套房产。合同规定:若开发商未能偿还欠款,典当行可对抵押物进行拍卖所得收入用于抵债。

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03

开发商人去楼空,法人代表表示无能无力

刘女士说,当时他们购房的时候并不知道开发商抵押房产的事实。他们想找开发商要个说法,可售楼处早已人去楼空。后来几经周转,他们打听到那家房地产开发公司法定代表人迟耀辉的电话,对方却表示公司已经注销,老两口的钱是交给公司,自己也无能为力。

这种房别买!青岛夫妇全款买房 七年后要再掏192万

张先生说后来他们多次要求跟迟耀辉见面协商,但对方始终避而不见。

另外,老人在法院看到了当初开发商跟典当行签订的《典当抵押合同》。合同显示,开发商拿去抵押的还有楼上的5套住宅,那为什么单单只有张先生家被法院查封拍卖呢?

记者采访了另外3户,3位业主没有遇到张先生家的情况,原因是他们在购房时都贷了款。按照规定,银行在批贷时要对房屋状态进行审核,所以开发商必须先从典当行解押。

这种房别买!青岛夫妇全款买房 七年后要再掏192万

老两口觉得开发商是恶意欺骗,当初正因为他们是全款买房,开发商才没有从典当行为他们办理解押。

2016年3月,老两口把开发商告上了法庭,要求开发商办理房产证,同时老两口还向法院提起了执行异议申请,请求法院解除对自家房屋的查封和拍卖,并终止对该房屋的执行。理由是他跟开发商签订了《商品房买卖合同》,并且已经缴纳了购房款,也实际上在这个房子里边居住。

04

法院:无效的房屋买卖关系

典当行负责人告诉记者,他们也是到了2016年,两个老人向法院提起执行异议时才知道开发商已经把房子给卖了。

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同时,法官告诉记者,老人和开发商之间存在房屋买卖关系,但并不意味着这关系是有效的。按照法律规定,如果是抵押在先,开发商要转移抵押物必须要经过抵押权人的同意,如果没经过同意,这个转让是无效的。

而在张先生老两口的案件中,开发商出售抵押的房产没有经过抵押权人同意,所以张先生老两口签订的房屋买卖合同是无效的,不能对抗在先设定的抵押权。

2016年底,法院的审理有了结果:法院驳回了老人要求开发商为自己办理房产证的诉讼请求,同时也驳回了老人的执行异议申请。

这种房别买!青岛夫妇全款买房 七年后要再掏192万

2018年4月14日,青岛市市南区人民法院将这套房屋的拍卖信息上了网进行了公示。经过评估,房子的竞拍底价为162万。

这种房别买!青岛夫妇全款买房 七年后要再掏192万

在案件处理过程中,法官和典当行一方并非坐视不管,他们给张先生老两口提供了一些解决办法。

这种房别买!青岛夫妇全款买房 七年后要再掏192万

老两口不能接受50万的金额,因为自己已经花了107万多全款购房,法官也否定了这个办法。

另外,执行法官告诉记者,乾宝雅泰置业有限公司(开发商)涉及的被执行案件高达58起。目前公司名下可供执行的财产只有那7套房子,所以即使典当行将老两口的房子解押,接下来也会有别的法院对那套房子进行查封的。

法官说目前最根本的方法是老人通过公开竞买直接把这个房子买下,然后法院出具相关手续将房产证过到老两口名下,这意味着老两口至少要花162万把房子拍下来。

老两口家里几个晚辈商量过后,决定先把房子拍下来,之后再走别的程序。由于拍卖过程出现了其它竞拍人,经过加价最终老人一方以192万元拍下了房子。

这意味着他们需要在10天内向法院交齐192万元,这对两个老人无异于天文数字。

这种房别买!青岛夫妇全款买房 七年后要再掏192万

法院注意到了这一点,建议老两口通过司法途径来救济,起诉开发商解除房屋买卖合同,并要求返还购房款。在整个案件的审理和执行过程当中,法官多次告诉老两口,在接下来的维权过程中如果遇到困难,会尽力提供帮助。

希望两位老人的房子问题能够顺利解决!

到底什么是“抵押房”?

“抵押房”到底能不能买?

↓↓

“什么是抵押房?”

抵押房是开发商为了获取更多的流动资金,将部分物业抵押给银行贷款的一类房产。

对于开发商而言,楼盘有抵押房实属正常,只要在销售之前还清抵押贷款,将抵押房解押就可以销售了。一般在一个楼盘销售的房子中至少有一半的房子是属于抵押房。虽然你不愿意相信,不过这个确实是合法的,而且也是行业内惯例。

楼盘有抵押房并不表示开发商楼盘有问题,也不代表开发商实力不好,这只是企业运作资金所采取的某种方式而已。

抵押房到底能不能买?

前面提到过,房屋抵押只是开发商运作资金所采取的某种方式而已,等房子卖给业主后再去银行取消抵押,把房子“赎回来”就能正常销售。所以,理论上来说抵押房是可以正大光明的买卖的。

但是!如消费者购买了抵押状态的房屋,抵押状态没解除,则房屋无法过户。

如何避免购买抵押房产的风险?

1、为了减少购房纠纷,维护自己的合法利益,大家还是要在签订购房合同的时候在补充协议中做以要求,除了不能进行抵押之外,还要对赔偿措施做一些要求,尤其是要申请资金监管,以免自己付了首付款发现房产被抵押,面临房财两失的局面。

2、在建工程要办理抵押贷款,必须得到房地产管理部门进行抵押登记,所以你可以到房管部门或者房地产管理部门的网站上,通过多渠道查询信息。

如果有被抵押的房子,可以要求开发商对自己要购买的房源进行解押。否则,购房后去房管部门办理不动产权证的时候,房管部门发现该房屋已被抵押,是无法办理不动产证的。

3、在购房之后要尽快去网签备案,如果发现了房屋已经被抵押,也可以趁早解决,避免更多的损失。买房之后不要拖着不去办理相关事宜,事情宜早不宜迟。

方晨 本文来源:青网 责任编辑:方晨_qd088
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