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崂山办公楼供应集中、租赁活跃;文化体验、新品牌、地铁领衔零售物业

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崂山办公楼供应集中、租赁活跃;文化体验、新品牌、地铁领衔零售物业

“我们看到,青岛办公楼市场供应连续三年高企,崂山商务区成为供应最为集中且租赁成交活跃的区域,新落成的优质办公物业市场反应较好。”仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示,“同时,西海岸零售商圈迎来供应高峰,文化体验、新品牌、地铁商业成为2017年青岛零售地产市场发展的三大趋势。”在高端住宅市场方面,伴随市场调控持续升级,2017年成交量有所回落,价格持稳。

办公楼市场

青岛办公楼市场供应连续三年高企,崂山商务区供应最为集中。2017年青岛办公楼市场共录得34万平方米新增供应,推高全市存量至407万平方米。崂山商务区成为供应最为集中的子市场,占全年新增供应的80%,使其整体规模和档次进一步提高。整体市场上持有型物业比例不断提高,2017年有超过60%的新增供应为单一产权的持有型物业,产权集中有利于物业在租户品质、资产增值等方面保持长期竞争优势。同时,租户逐渐偏好新落成的优质办公物业。根据仲量联行的监测数据,平均建成时间为一年的新甲级项目(即2015年以后交付使用的项目)入驻率可以达到82%,高于甲级办公楼市场平均入驻率(75%) ,新落成的优质办公楼物业可以实现较快去化。本季度全市整体办公市场空置率为25.1%,比上季度环比下降1.3个百分点。

租赁市场整层需求较为活跃,全年46%的租赁成交来自崂山商务区。2017年青岛办公市场净吸纳量约为34.2万平方米,其中77%的成交面积介于1,000-2,000平方米之间,整层租赁需求较为活跃,主要集中于新落成项目较多的崂山商务区,占整体租赁市场吸纳量的46%。过去十年,青岛办公市场规模迅速扩大,租赁市场年吸纳量从2007年的10万平方米扩大到2017年的34万平方米。市场需求也发生较大变化,曾经作为主要需求来源的贸易与物流企业逐渐被金融与专业服务企业所替代。全年48%的市场需求来自金融行业,而27%来自专业服务业。

新落成的优质办公物业表现出较好的市场反应。截至2017年第四季度,全市办公楼市场有效净租金达到87元/平方米/月,环比下降0.4%。部分在品质和管理上均无竞争优势的办公物业将主要依赖于租金优惠以吸引关注成本的租户。承租力强的企业对真正优质的办公楼仍有一定需求,且偏好新落成的优质办公物业。根据仲量联行的监测数据,平均建成时间为一年的新项目中的甲、乙级办公楼同比租金涨幅分别为8.0%和5.5%,相比于整体市场1.4%的同比租金降幅,表现出了较好的市场反应。仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强表示:“预计未来12个月仍有近50万平方米的新增供应,连续几年的供应高企一方面会加剧项目间的租金分化并带来市场结构调整,另一方面会产生更加多维的竞争格局。”

零售地产市场

西海岸零售商圈迎来供应高峰,社区型商业稳步扩张。2017年青岛零售商业市场共录得53万平方米的新增供应,推高全市存量至356万平方米。从区域分布来看,西海岸新区仍为供应最为集中的区域,包括新城吾悦广场、城市传媒广场在内的多个大型购物中心开业,为西海岸零售商业市场打开了新的局面;从业态组合来看,新项目更关注创新体验业态,例如大融城、城市传媒广场和新城吾悦广场等都适当提高了体验类业态的比例,并引进更多新品牌进入青岛;从商业定位来看,中小型体量的社区型商业稳步扩张,为市场带来近17万平方米的新增供应。

文化体验、新品牌、地铁商业领衔2017年青岛零售地产发展三大趋势。在中产阶级收入增长、城市化进程加剧、消费升级的背景下,实体零售的角色正在发生转变。注重购物环境的营造、与消费者的互动、增强娱乐性、提供交通和停车的便利性,以及提供更多社交空间成为了实体零售业竞争的关键要素。本年度青岛零售地产市场上呈现出的三大发展趋势包括:一、实体商业对文化体验类业态的关注度大幅提高,例如城市传媒广场就以云冈石窟和新华书店作为其主力店之一;二、品牌差异化对增强实体零售业的竞争力愈加重要,在新开业的零售项目中,共有超过100家商铺为首进青岛的新品牌;三、地铁带来的便利性使得地铁沿线的零售地产项目,全年租金同比涨幅达6.9%,远远高出1.8%的市场平均水平。

优质零售物业带动市场平均租金稳定增长。在新趋势的带动下,本季度全市可比项目租金水平环比上涨0.3%,同比上涨1.8%,达298元/平方米/月。本季度全市优质零售地产项目入驻率达90%,受新入市项目影响,入驻率环比下降0.2个百分点。

未来超大型购物中心和新兴零售物业将构筑青岛零售商业市场新格局。西海岸新区仍是未来供应的主战场,包括万达茂、永旺梦乐城在内的多个超大型购物中心将为消费者带来更丰富的购物和娱乐体验空间。仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示:“主城区零售商业市场预计将出现更多场景化IP化的新兴零售物业,在‘新零售’的发展驱动下注重线下和线上体验结合,将成为青岛实体零售发展的新亮点。”

高端住宅

市场调控持续升级,2017年高端市场成交量同比下降35.5%。2017年,青岛城六区全面实行限购政策,并逐渐升级趋紧。同时,青岛多数银行上调购房贷款利率10%-20%左右。紧缩的房地产政策下,2017年青岛高端住宅市场成交量降至4,363套,同比下降35.5%。第四季度,得益于新项目开盘的带动,市场成交量为1,765套,达到全年季度成交量的最高水平。

第四季度高端住宅市场多个项目集中供应。2017年,政府对一手房价格实行严格的市场管控,政策调整过渡期间,多个高端住宅项目多次推迟开盘计划。因此,前三季度高端住宅市场累计供应为2,115套,同比下降63.9%。第四季度随着鲁德海德堡、金隅和府、青铁华润城、保利天汇等多个高端项目开盘和加推,推动高端住宅市场录得新增供应2,464套,达到全年季度供应量的最高水平。

第四季度,一手高度住宅市场价格微幅上涨0.5%。政策调控对一手高端住宅市场价格起到了明显的抑制增长作用,第四季度青岛高端住宅市场价格基本趋于稳定,为30,900元/平方米,环比微幅增长0.5%,同比增长10.6%。二手高端住宅市场价格增幅亦回落6.7个百分点,达到29,600元/平方米。同时,部分区域新开盘项目以低于区域可比项目价格开盘,录得了较高的市场成交量。

预计2018年青岛高端住宅价格将保持稳中有升。展望未来,预计2018年青岛将维持行政调控并继续推出一些长效调控措施。仲量联行青岛分公司战略顾问部总监刘虎表示:“伴随青岛城市基础设施的不断发展和生活配套的不断完善,预计2018年青岛高端住宅价格将保持稳中有升的态势。”

工业物流市场

新增供应持续高企,胶州物流仓储市场迅速发展。2017年青岛高标准非保税物流仓储市场共录得23.9万平方米的新增供应,已连续第二年供应高企,推高全市存量至102万平方米。受益于基础设施的完善和政策引导,胶州高标准物流仓储市场迅速发展,从2016年形成至今已达到近27万平方米的市场存量,约占全市总存量的四分之一,宝湾、京东、普洛斯、传化等仓储运营商纷纷进驻。新项目的大量入市也给整体市场租金带来一定影响,截至2017年第四季度,全市高标准非保税物流仓储市场平均租金同比下降7.4%,达到0.7元/平方米/天。未来胶东新机场的投入运营将推动胶州物流市场进一步发展,带来价值认知的快速提升。

来自第三方物流和电商的市场需求活跃,空港物流仓储市场快速去化。过去青岛非保税高标库仓储需求主要来自第三方物流和制造业,近几年电子商务的崛起给物流市场带来新的发展机遇,并逐渐成为主要的仓储需求来源。受益于核心的区位优势和成熟的市场氛围,空港物流仓储市场仍是青岛最重要的细分市场,在以第三方物流和电子商务为主的需求驱动下,空港区域的多个新项目实现了快速去化,2016-2017年的年平均去化量约为10万平方米,带动整体市场空置率同比快速下降18.2个百分点至17.7%,同时带动排除新项目影响以后的可比项目租金稳定上升。展望2018年,仲量联行青岛分公司工业地产部总监王丽表示:“未来12个月仓储物流市场的新增供应将有所回落,预计电商与第三方物流仍将是主要需求来源并将持续增长。”

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