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郑州楼市新政的示范效应有多大,青岛会跟进吗?

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3月1日,郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(以下简称《通知》),推出19条措施。值得注意的是,根据《通知》,郑州成为首个取消“认房又认贷”的大城市,并对大学生、外来务工人员、来郑投亲养老人员、改善性需求等四个群体给予了较大力度的支持,由此成为近期对市场支持力度最大的城市。

今年以来,全国楼市调控动作频频,包括广东中山、山西晋中、河南新乡、广西南宁等多地出台有关房地产相关政策,但都无法与郑州此番举动的影响力相比,而且,作为国内新一线城市,郑州去年GDP高居全国第16位,在全国各城市GDP竞争空前激烈的当下,接下来是否会引发全国各地的效仿,尤其是近年来楼市低迷的青岛,是否会跟进,引人关注。

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郑州此番下发的《通知》,引导在郑州的金融机构加大个人住房按揭贷款投放,下调住房贷款利率。同时调整了首套房的认购标准,对首套房已结清贷款的家庭,为改善居住条件再申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

取消“认房又认贷”,这是郑州版《通知》的杀手锏,被认为改善性需求的重大利好举措。在此之前,全国各地今年的楼市调控中,主要利好以首套置业为主的刚性需求,对于改善性需求的支持力度仍然不够。

来自中原地产研究院统计数据显示,2月虽然是春节月,但全国有多城市发布了不同内容的35次房地产调控政策,加上1月的66次,年内房地产政策次数已经累计高达101次,相比2021年同期的87次明显上涨,刷新了开年房地产调控政策次数纪录。

《21世纪经济报道》称,据不完全统计,今年已有近50个城市出台了政策,对市场进行松绑,政策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面,均为从需求端入手。现有的各地方调控政策,主要利好以首套置业为主的刚性需求,对于改善性需求的支持力度仍然不够。

正因为如此,郑州版《通知》给业界带来的冲击力,远远超过其他城市所出台的政策,堪称“破冰之举”,中原地产研究院首席分析师张大伟,更是将郑州称为“第一个降低改善需求贷款门槛的城市”。

而且,今年出台楼市调控政策的城市,还是以三四线城市为主,类似河南新乡、广东中山、山东菏泽等地,影响力较小,很难带来示范效应,其他城市对此大多以观望为主。

郑州则不一样:作为去年全国GDP排名第16位的城市,郑州去年GDP总量高达12691.02亿元,早已进入国内新一线城市之列,而且是国家九大中心城市之一,其一举一动都会引发强烈关注。

不过,受大环境和疫情、洪涝的影响,2021年郑州GDP比2020年仅增加688亿元,与第15名长沙的差距有拉大的趋势。如今,郑州率先在全国“认房又认贷”,改革力度如此之大,无疑会给全国同类城市带来示范效应。

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作为去年全国GDP排名第13位的城市,青岛与郑州的GDP之差也不算大,大概在1445亿元,在北方第三城的PK中,青岛与郑州竞争激烈。如今,郑州在楼市上有“破冰之举”后,青岛要不要跟进呢?

一方面,自从2017年推出“认房又认贷”的限购令以来,青岛房价从2019年开始就跌跌不休,2020年时的数据表明,相比2018年7月的最高点,青岛房价下降了22.8%,高居全国第二。而在成交量方面,青岛2021年与2020年相比,下降了19%,楼市异常低迷。2022年1月,青岛新房销售8495套,环比下降32%。

反映到卖地收入方面,青岛的土地财政依赖度已连续三年下跌,去年达到了近三年的最低点,从2019年时的83%,降到了去年的50.5%,与天津、珠海、重庆、苏州等城市同处于50%-60%区间内,排名全国第五。

从这个角度来说,青岛“救市”的愿望更加强烈,给楼市“松绑”也更加迫切。

另一方面,在土地财政依赖度连续下降的情况下,青岛依然GDP总量高歌猛进,过去两年,青岛GDP的增幅都在全国排名前列,总量超越无锡逼近宁波。

2021年,青岛的GDP增幅更是高达8.3%,一般公共预算收入首次突破1300亿元,同比增长9.1%,而拍卖的土地总建筑面积不足2020年一半,楼市整体成交量同比下降15%。财政收入实现良性增长,表现在土地财政依赖度迅速下降,经济、产业多元开花,已经不再依靠卖地来支撑,整体经济运行更加健康有序。

从这个角度来说,青岛对于放开“限购”,释放需求,似乎又没那么着急。

不过,应该看到的是,青岛去年GDP排名虽然保住了第13名,但与宁波的差距在拉大。从三产贡献来看,二产增加值为5070.33亿元,比上年增长6.9%,增速低于总量增速1.4个百分点,根据现行统计方式来看,二产主要包含工业和建筑业。在青岛工业重振雄风的情况下,建筑业成为问题所在——据公众号“青记”报道,去年1-11月,青岛房地产投资负增长,增速为-1%,两年平均增长3.6%,均大大低于济南,后者去年1-11月的房地产投资为19.9%,两年平均增长7.7%。

去年年底,青岛提出加快实施城市更新和城市建设三年攻坚行动,其中就提到了“促进房地产业良性循环和健康发展”,可以预计,青岛将会在基建投资和房地产投资方面加大力度。

在这种情况下,面对身后追兵郑州在楼市上“咄咄逼人”的攻势,青岛应该不会无动于衷。

卓易数据总经理、岛城知名楼市分析师马光明认为,青岛不仅要跟进郑州的政策,而且要在守住“房住不炒”的底线下,加大给楼市松绑的力度,出台更有力的政策。在他看来,一方面,从民生角度来说,青岛这几年的限购政策,挤压了相当一部分的刚需和改善性需求,给楼市松绑,能满足更多的刚需,让更多人买上房子;另一方面,从楼市角度来说,很多开发商都是度日如年,运营困难,有些项目出现了烂尾楼,与之相关的上下游企业也都是艰难度日,无论对于经济发展,还是社会稳定,都并非好事,需要政府出台有力的政策,来拉他们一把。从全国来看,给楼市更加宽松的政策,应该是大势所趋。

当然,政策怎么出,如何在刺激楼市和避免房价大涨之间找到平衡,这就需要考验相关领导的智慧了。毕竟,房住不炒和稳字当头,是住建部给全国房地产市场的定调,这个红线不能动摇。

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